Area Fiscale – Superbonus 110% – Proroghe e Novità (DD.LL. nn. 59/2021 e 77/2021)

L’art. 119 del DL 34/2020 ha previsto, relativamente alle spese sostenute nella finestra temporale agevolata, il potenziamento al 110% delle detrazioni“edilizie” spettanti con riguardo ad interventi che già risultavano agevolati:

• dall’ECOBONUS, di cui all’art. 14 del DL 63/2013;
• dal SISMABONUS, di cui all’art. 16 del DL 63/2013, ivi compresa la versione “acquisti”, di cui al co. 1-septies dell’art. 16;
• dalla detrazione IRPEF per interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo integrati in tali impianti, ai sensi della lett. h) dell’art. 16-bis del TUIR;
• dalla detrazione IRPEF per gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla lett. e) dell’art. 16-bis co. 1 del TUIR;
• dal bonus “colonnine per la ricarica di veicoli elettrici”, di cui all’art. 16-ter del DL 63/2013.
Il potenziamento al 110% della detrazione spettante sulle spese sostenute per l’effettuazione di questi interventi (c.d. “SUPERBONUS”), oltre che essere subordinato al sostenimento delle spese nella finestra temporale agevolata, è subordinato anche al rispetto delle condizioni specifiche, delle limitazioni soggettive, della tipologia di immobili e degli obblighi di asseverazione che risultano previsti dalla disciplina recata dall’art. 119 del DL 34/2020.
L’art. 119 del DL 34/2020 individua l’ambito di applicazione del “superbonus” del 110% sulla base di due criteri:
• quello soggettivo di chi effettua gli interventi agevolati;
• quello oggettivo della tipologia di interventi effettuati.

1. Ambito temporale di sostenimento delle spese

Ai sensi dell’art. 119, co. 1, 4, 5 e 8, del DL 34/2020, per poter rientrare nella disciplina del superbonus al 110%, le spese relative agli interventi agevolati devono essere “sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022”.
I co. 3-bis e 8-bis dell’art. 119 prevedono tuttavia finestre temporali agevolate più ampie con riguardo alle spese sostenute per interventi agevolati effettuati da determinati soggetti.

Novità del DL 59/2021
L’art. 1, co. 3, del DL 6.5.2021 n. 59, modificando i citati commi, ha ulteriormente esteso l’ambito temporale di applicazione dell’agevolazione prevedendo che:
• per gli interventi effettuati dai condomìni la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2022, a prescindere dallo stato di completamento degli interventi. Precedentemente alla modifica introdotta dal DL 59/2021, infatti, per i condomìni il termine finale di sostenimento delle spese era fissato al 30.6.2022 e soltanto nel caso in cui in detta data gli interventi fossero realizzati per almeno il 60% dell’intervento complessivo il termine poteva slittare al 31.12.2022;
• per gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti anche da un unico proprietario persona fisica (o in comproprietà da più persone fisiche pro indiviso), al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, il superbonus del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2022, nel caso in cui alla data del 30.6.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
• per gli interventi agevolati effettuati da IACP ed “enti equivalenti”, il termine finale di sostenimento delle spese è posposto al 30.6.2023 (era precedentemente fissato al 31.12.2022) con riguardo alle spese che concernono la generalità degli interventi agevolati. Il termine è ulteriormente ampliato di 6 mesi (31.12.2023) relativamente alle spese che concernono quegli interventi agevolati che risultano realizzati entro il 30.6.2023 per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

Come confermato dalla circ. Agenzia delle Entrate 8.8.2020 n. 24 (§ 4), il momento di sostenimento della spesa va individuato:
• in base al principio di cassa (ossia in base alla data in cui si verifica il pagamento), se le spese sono sostenute da un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa;
• in base al principio di competenza economica (di cui all’art. 109 del TUIR), se le spese sono sostenute da un soggetto che agisce nell’esercizio di impresa (ivi compreso il caso in cui tale soggetto determini il reddito di impresa sulla base del regime “improntato al principio di cassa”, di cui all’art. 66 del TUIR).

2. Soggetti beneficiari

Ai sensi del co. 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, il c.d. “superbonus” compete per i lavori effettuati:

• dai condomìni;
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari (sono previsti limiti, analizzati in seguito);
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• dalle ONLUS di cui all’art. 10 del DLgs. 460/97;
• dalle organizzazioni di volontariato (ODV) iscritte nei registri di cui all’art. 6 della L. 266/91;
• dalle associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’art. 7 della L. 383/2000;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’art. 5 co. 2 lett. c) del DLgs. 242/99, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

3. Immobili oggetto degli interventi

Il superbonus del 110% spetta per gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d. interventi “trainanti”) nonché per ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”), eseguiti:

• sulle parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari;
• sugli edifici unifamiliari;
• sulle singole unità immobiliari situate all’interno degli edifici;
• sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Sono inclusi nell’ambito di applicazione della disciplina:
• gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione);
• gli “edifici privi di attestazione di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi”, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico dell’involucro dell’edificio, di cui alla lett. a) del co. 1 dell’art. 119, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A (art. 119 co. 1-quater e 9 del DL 34/2020, come modificati dall’art. 1 co. 66 della L. 178/2020).
In aggiunta, l’Agenzia delle Entrate (circ. 8.8.2020 n. 24, § 2 e circ. 22.12.2020 n. 30) ha precisato che gli immobili devono essere “residenziali”.

Immobili esclusi dal “superbonus”
Il superbonus del 110% non si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:
• A/1;
• A/8;
• A/9, se aperte al pubblico (co. 15-bis dell’art. 119 del DL 34/2020).

4. Novità del dl 77/2021 (c.d. decreto “semplificazioni”)

Gli artt. 33 e 33-bis del DL 31.5.2021 n. 77 (c.d. DL “Semplificazioni”), conv. L. 29.7.2021 n. 108, modificando l’art. 119 del DL 34/2020, hanno previsto alcune novità che impattano sul “superbonus del 110%”.

Le suddette disposizioni stabiliscono sostanzialmente:
• che gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche possono essere “trainati” nel superbonus anche se effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” di miglioramento sismico e non solo se effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” di efficienza energetica;
• che per gli immobili delle ONLUS, ODV e APS, il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione potrebbe aumentare;
• che per gli interventi da realizzare, salvo soltanto quelli di demolizione e ricostruzione, è sufficiente la CILA, senza che sia necessaria quindi l’attestazione della regolarità dell’immobile;
• l’allungamento del termine entro cui deve essere spostata la residenza in un immobile oggetto di interventi agevolati con il superbonus, per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa;
• l’allungamento del termine entro cui le imprese devono cedere le unità immobiliari affinchè gli acquirenti possano fruire del c.d. “sismabonus acquisti”.

Entrata in vigore
Il DL 77/2021, pubblicato sulla G.U. 31.5.2021 n. 129, è entrato in vigore l’1.6.2021, mentre la legge di conversione 108/2021, pubblicata sul S.O. n. 26 alla G.U. 30.7.2021 n. 181, è entrata in vigore il 31.7.2021.

5. Interventi “trainati” di eliminazione delle barriere architettoniche

La prima novità riguarda gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’art. 16-bis co. 1 lett. del TUIR che possono beneficiare del superbonus al 110%.
A seguito delle modifiche previste dal DL 77/2021, gli interventi in questione, per poter essere agevolati con il superbonus al 110%, possono essere eseguiti congiuntamente, oltre che ad uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica di cui al co. 1 dell’art. 119 del DL 34/2020, anche agli interventi “trainanti” di miglioramento sismico di cui ai co. 1-bis – 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013 (c.d. “sismabonus”).
In entrambi i casi, ai fini del superbonus al 110%, questi interventi sono agevolati “anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni”.
Tuttavia, nel caso in cui gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche siano “trainati”:
• da quelli di riqualificazione energetica, è necessario ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio (co. 3 dell’art. 119 del DL 34/2020);
• da quelli antisismici, non è necessaria la riduzione della classe di rischio sismico dell’edificio, oltre che ovviamente nemmeno il miglioramento di classe energetica.

6. Interventi effettuati da onlus, odv o aps

Un’altra novità riguarda le ONLUS di cui all’art. 10 del DLgs. 460/97, le organizzazioni di volontariato (ODV) iscritte nei registri e le associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri:

• che svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali;
• i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscono alcun compenso o indennità di carica;
• che sono in possesso di immobili nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito (per beneficiare del superbonus 110% il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato, in data certa anteriore all’1.6.2021).
Per i suddetti soggetti del Terzo settore con le sopraelencate caratteristiche, il nuovo co. 10-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 stabilisce che il “limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385”.
Nel caso in cui la superficie dell’immobile sul quale sono eseguiti gli interventi sia superiore alla media OMI, quindi, parrebbe che il limite massimo di spesa ammesso in detrazione venga proporzionalmente elevato.

7. Titolo abilitativo per gli interventi superbonus 110%

Un’altra novità riguarda il titolo abilitativo che consente la realizzazione degli interventi con agevolazione del 110%.
Per effetto del nuovo co. 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, gli interventi relativi al 110%, con la sola eccezione di quelli effettuati in un contesto di demolizione e ricostruzione dell’edificio, vengono considerati alla stregua di interventi di manutenzione straordinaria, per la cui autorizzazione è sufficiente la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).
La nuova disposizione ha come obiettivo dichiarato il superamento dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili di cui all’art. 9-bis co. 1-bis del DPR 380/2001 (T.U. Edilizia), posto che va ad esplicitare che “la presentazione della CILA non richiede l’attestazione di stato legittimo” di cui al richiamato art. 9-bis.
Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente all’1.9.67.

8. Violazioni formali e decadenza dall’agevolazione

Il nuovo co. 5-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 stabilisce:

• da un lato, che le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata;
• dall’altro lato, che nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.
Dette disposizioni sembrerebbero riguardare soltanto la detrazione del 110% in quanto previste unicamente nella disciplina del superbonus. Sul punto, tuttavia, si attendono conferme ufficiali.

9. Agevolazione “prima casa” – termine entro cui stabilire la residenza

Il nuovo co. 10-ter dell’art. 119 del DL 34/2020 prevede che: “Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a) della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipulazione dell’atto di compra- vendita”.

La norma prevede quindi l’allungamento a 30 mesi (anziché 18 mesi) del termine per trasferire la residenza al fine di beneficiare dell’agevolazione “prima casa” nel caso in cui nell’immobile acquistato siano stati eseguiti uno o più interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai fini del superbonus 110% di cui alle lett. a), b) e c) dell’art. 119 co. 1 del DL 34/2020.

10. Acquisto di unità in edifici interamente ricostruiti (c.d. “sismabonus acquisti”)

Infine, il termine di 18 mesi entro cui le imprese devono vendere le unità immobiliari affinché l’acquirente possa beneficiare del c.d. “sismabonus acquisti” viene esteso a 30 mesi (co. 10-quater dell’art. 119 del DL 34/2020).

L’agevolazione in argomento è quella prevista dal co. 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, che prevede una detrazione IRPEF/IRES all’acquirente di singole unità immobiliari site in fabbricati ubicati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri 28.4.2006 n. 3519 che siano stati per intero oggetto di demolizione e ricostruzione, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente (ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento), da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.

10.1 Misura della detrazione

Qualora sussistano i presupposti per beneficiare del c.d. “sismabonus acquisti”, all’acquirente delle unità immobiliari spetta la detrazione IRPEF/IRES nella misura del:

• 75%, nel caso in cui, dalla realizzazione degli interventi di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, il rischio sismico dell’immobile si riduca sino a determinare il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• 85%, nel caso in cui, dalla realizzazione degli interventi di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, il rischio sismico dell’immobile si riduca sino a determinare il passaggio a due o più classi di rischio inferiori.
Nel caso in cui vi siano le condizioni soggettive e oggettive richieste dall’art. 119 del DL 34/2020, tuttavia, la detrazione può competere nella misura del 110% per le spese sostenute dall’1.7.2020 al 30.6.2022.

10.2 Termine entro cui le unità immobiliari devono essere cedute

Al fine di beneficiare del bonus fiscale, le imprese devono provvedere all’alienazione dell’unità immobiliare entro 30 mesi dalla data di termine dei lavori (l’estensione da 18 mesi a 30 mesi è in vigore dal 31.7.2021, data di entrata in vigore della L. 108/2021).

* * * * *
Grazie all’esperienza maturata in materia di “bonus edilizi”, lo Studio è in grado di fornire consulenza ed assistenza “a 360°” a imprese edili e di impiantistica, a general contractor, professionisti asseveratori, amministratori di condominio e privati possessori/detentori di immobili, mediante:
– lo studio preliminare di fattibilità, avente ad oggetto la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi edilizi agevolati;
– l’analisi “step by step”, dal punto di vista fiscale, della documentazione necessaria per beneficiare dell’agevolazione eventualmente anche nella forma di sconto in fattura e/o cessione del credito;
– controllo della regolarità formale della documentazione attestante la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, nonché l’apposizione del visto di conformità e la trasmissione telematica della/e comunicazione/i di opzione per lo sconto in fattura e/o cessione del credito.
Considerata la complessità applicativa dei diversi bonus fiscali l’assistenza fiscale, al pari di quella tecnica, è essenziale al fine di inquadrare correttamente l’intervento e di prevenire problematiche che possono emergere non solo con l’Agenzia delle Entrate, ma anche con gli istituti di credito nel caso in cui il beneficiario dovesse decidere di cedere il credito fiscale. Una assistenza continua consentirà anche di accelerare i tempi dell’apposizione del visto di conformità, nel caso in cui questo sia previsto, e quindi di anticipare i tempi di riscossione del credito fiscale maturato.